Le marché de l’habitation pour personnes âgées aux États-Unis, en forte croissance, profite de solides facteurs démographiques favorables d’une génération de personnes retraitées vieillissante et riche en actifs. Une pénurie de propriétés construites expressément pour ces personnes soutient la demande pour les principaux acteurs du marché qui peuvent leur offrir un niveau élevé de services.

Le besoin croissant de résidences pour personnes âgées

La détérioration de la santé pendant la vieillesse, combinée au soutien familial limité, sous-tend la demande de solutions professionnelles de résidences pour personnes âgées qui peuvent répondre à des besoins médicaux complexes et améliorer la qualité de vie.

Les personnes âgées emmènent généralement dans des logements qui leur sont réservés (dont des appartements pour personnes âgées, des centres de vie autonome, des résidences avec services de soutien et des résidences de soins pour perte cognitive) pour une ou plusieurs des raisons suivantes :

Premièrement, quand des problèmes chroniques de santé physique et de mobilité les empêchent de vivre de façon autonome et peuvent nécessiter une prise en charge médicale. Aux États-Unis, environ deux cinquièmes (42 %) des personnes de plus de 65 ans sont obèses, contre 30 % en 2000.¹ Les problèmes de santé connexes comprennent l’hypertension, l’arthrose et le diabète, ce dernier touchant maintenant 29 % des personnes de plus de 65 ans aux États-Unis.²

Deuxièmement, lorsque le déclin cognitif entraîne une perte de mémoire, de la confusion et de la difficulté à effectuer les tâches quotidiennes, et qu’il devient dangereux pour ces personnes de vivre de façon indépendante. Près de sept millions d’Américains sont maintenant atteints de la maladie d’Alzheimer.³ Des établissements de soins pour perte cognitive et des soins infirmiers peuvent offrir un soutien personnalisé.

Troisièmement, quand les membres de la famille ne sont pas en mesure de fournir des soins. Une génération « sandwich » de familles à double revenu ayant leurs propres enfants est de moins en moins capable de fournir le soutien dont les membres âgés de la famille ont besoin. Plus du tiers des personnes aidantes naturelles d’adultes signalent un épuisement professionnel.⁴

Quatrièmement, par choix. Selon une récente étude, plus du tiers des adultes âgés aux États-Unis souffrent de solitude, sentiment souvent exacerbé par des problèmes médicaux, comme la perte auditive et le deuil.⁵ Le logement avec services de soutien peut offrir des possibilités d’interactions sociales, permettant aux gens de vivre de façon plus autonome et, en moyenne, plus longtemps au sein d’une communauté sécurisée.⁶

Les riches baby-boomers stimulent la demande

Alors que la première vague de baby-boomers approche l’âge de 80 ans, la population âgée devrait croître rapidement, ce qui créera un marché vaste et croissant de solutions de logement pour personnes âgées.⁷

Le nombre de personnes adultes américaines âgées de 80 ans et plus devrait augmenter de 5 % par an pour atteindre près de 20 millions d’ici 2030.⁸ Leur part de la population totale des États-Unis devrait s’accroître de façon correspondante, passant de 3,8 % à 5,4 % d’ici 2030.

Ce changement démographique s’accompagne d’un pouvoir d’achat : la génération des baby-boomers détient plus de la moitié (52 %) du patrimoine des ménages américains.⁹ Le pouvoir d’achat des personnes âgées détenant des actifs a augmenté parallèlement à la valeur des actifs depuis la crise financière, rendant les options de logement avec services de soutien financièrement viables pour une plus grande partie de cette génération. Selon une estimation du secteur, l’abordabilité des résidences pour personnes âgées a presque quadruplé depuis 2008.¹⁰

La dynamique de l’offre et de la demande soutient les principaux acteurs

Malgré la forte dynamique de la demande, la croissance de l’offre a ralenti. Le taux d’expansion du parc de résidences pour personnes âgées aux États-Unis a diminué de plus que de moitié au cours des cinq dernières années, en raison de la baisse des nouveaux aménagements immobiliers.¹¹

Cette tendance ne montre aucun signe de renversement dans le contexte des coûts de construction et de financement élevés : le nombre de mises en chantier en 2024 a été inférieur de deux tiers à celui de 2019.¹²

Nous croyons que les principaux acteurs, dont Welltower et Ventas, sont bien placés pour profiter de ce déséquilibre entre l’offre et la demande, qui alimente les taux d’occupation élevés et croissants dans le secteur. Welltower a déclaré un taux d’occupation de 89 % dans l’ensemble de son portefeuille au quatrième trimestre de 2024.¹³

Une segmentation efficace du marché constitue un élément important des stratégies de ces sociétés, qui se différencient par le prix et le service. Certaines communautés peuvent offrir un continuum de soins, allant des centres de vie autonome aux résidences avec services de soutien, ce qui permet des séjours à plus long terme moins perturbateurs pour les résidents.

En tant que secteur à forte intensité de main-d’œuvre, nous soulignons le risque à court terme d’inflation des charges salariales, qui pourrait découler du resserrement des mesures restrictives relatives à l’immigration aux États-Unis, potentiellement réduisant les marges. Quoi qu’il en soit, les moteurs structurels à long terme de la demande pour des résidences pour personnes âgées demeurent intouchés et devraient être renforcés davantage par les tendances démographiques. Le secteur s’attend à ce que les loyers augmentent de 3 % à 7 % dans la plupart des segments du marché américain cette année.¹⁴

Nous croyons que la dynamique de l’offre et de la demande soutient les occasions pour les acteurs qui peuvent tirer parti de leur envergure et de leurs relations avec les exploitants pour offrir des solutions de logement abordable aux baby-boomers vieillissants.

Occasions dans l’économie des personnes âgées

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À propos de cet article

Il s’agit d’une version modifiée d’un article publié par Impax Asset Management en mars 2025. Vous pouvez lire l’article original dans son intégralité (en anglais). Impax est le sous-conseiller du Fonds d’entreprises chefs de file mondiales NEI.